THỰC HIỆN MUA BÁN NHÀ ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ KHÔNG?

Tôi mua một mảnh đất có diện tích là 129m2 tại phường An Bình, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương của ông Lê Mai H. Do tin tưởng ông Lê Mai H là chú của bạn thân nên tại thời điểm đó chúng tôi chỉ trao đổi và làm giấy viết tay về việc mua bán nhà đất mà không công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, mãi đến 01 (một) năm sau khi tôi đã hoàn tất thanh toán tiền cho Ông Lê Mai H, nhưng Ông ta vẫn không chịu sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi: Việc thực hiện mua bán nhà đất bằng giấy viết tay trong trường hợp này có giá trị pháp lý hay không?

Trả lời:

Đầu tiên, Luật Phan Nguyễn cảm ơn quý bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi tới công ty

Sau đây chúng tôi xin nêu ra ý kiến trả lời câu hỏi của bạn như sau:

Việc thực hiện mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Trường hợp 1:

Thứ nhất: Định nghĩa về giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 116 Bộ luật dân sự 2015). Theo đó, trong trường hợp này việc giao kết hợp đồng mua bán nhà đất giữa bạn và ông Lê Mai H là một giao dịch dân sự làm phát sinh một quan hệ mới bạn sẽ là chủ sở hữu mảnh đất và ông Lê Mai H bị chấm dứt quyền sở hữu mảnh đất đó (nếu hai bên giao dịch thành công).

Thứ hai: Hình thức của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng: (i) văn bản; (ii) lời nói hoặc; (iii) bằng hành vi cụ thể (Khoản 1 Điều 119 Bộ luật dân sự 2015), tùy thuộc vào các bên thỏa thuận. Tuy nhiên đối với những trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì bắt buộc những loại văn bản phải công chứng, chứng thực (khoản 2 Điều 119 Bộ luật dân sự 2015).

Thứ ba: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai 2013). Giữa bạn và ông Lê Mai H mua bán quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng mà theo quy định của Luật đất đai thì việc mua bán đó phải thể hiện bằng văn bản và bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại các tổ chức hành nghề công chứng hay tại ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013).

Như vậy, từ những phân tích ở trên có thể thấy rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng là một giao dịch dân sự và bắt buộc hình thức phải là bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Xét thấy, bạn và ông Lê Mai H thực hiện giao dịch mua bán trên mà đối tượng là nhà đất, bất động sản bằng giấy tay là chưa đúng theo quy định của pháp luật, nên xét theo trường hợp này thì hợp đồng giấy tay giữa bạn và ông Lê Mai H bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý.

Trường hợp 2:

Tuy nhiên, bạn không cần phải quá lo lắng. Ngoài trường hợp trên thì còn có quy định khác về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức khi xảy ra một trong hai tình huống sau:

(i)  Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. (khoản 1 Điều 129 BLDS 2015)

(ii) Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. (khoản 2 Điều 129 BLDS 2015).

Theo đó, dựa vào tình huống bạn đã nêu, chúng tôi xác định bạn rơi vào trường hợp (ii) là vi phạm về quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng bạn có nói rõ rằng mình đã thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ thanh toán cho ông Lê Mai H, vì vậy mà bạn cần phải thu thập toàn bộ chứng từ, giấy tờ, ủy nhiệm chi…vv để chứng minh cho việc mình đã thanh toán cho Ông H, sau đó sẽ yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch của bạn, như vậy trong trường hợp này thì giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay giữa bạn và Ông Lê Mai H sẽ không bị vô hiệu và có giá trị pháp lý. 

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Phan Nguyễn, cảm ơn bạn đã quan tâm và đặt câu hỏi cho chúng tôi.

Trường hợp có thắc mắc, xin liên hệ chúng tôi theo địa chỉ: 128 Đường số 9, Khu Trung tâm hành chính Dĩ An, Phường Dĩ An, TP Dĩ An, Bình Dương và/hoặc liên lạc theo SĐT: 039 3333 640  để được giải đáp và tư vấn cụ thể hơn.